从开发商到资产管理者的技术跃迁：新城控股存量时代的战略解构
房地产行业步入深度调整期，增量开发的黄金时代已然落幕。当高杠杆、高周转的扩张模式逐渐退出历史舞台，行业发展重心正从规模扩张转向存量运营。在这场行业转型的大考中，新城控股交出了一份值得深入剖析的答卷：连续盈利、公开债务零违约、经营性现金流持续为正。这家民营房企的实践样本，为行业提供了可供参考的资产管理范式。
时间回溯至数年前，当大多数房企仍沉浸于规模竞赛时，新城控股已经开始布局双轮驱动战略。住宅开发与商业运营并行推进，这一前瞻性决策在行业调整期展现出强大的抗周期能力。关键节点出现在吾悦广场的全国化布局阶段：进入141个城市、布局207座综合体、178座已开业、项目出租率保持在97.86%高位。这组数据背后，是新城对商业资产运营能力的持续深耕。
商业板块已成为公司穿越周期的压舱石。2025年，吾悦广场全年总客流20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元，同比增长7.18%；会员总数5497万人，较2024年末增长25.82%。更值得关注的是盈利结构优化：商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%；物业出租及管理业务毛利90.95亿元，占公司总毛利比重达到63%，毛利率维持在70%。高毛利商业业务占比提升，有效对冲开发业务波动，带动公司整体毛利率改善至27.42%，同比提升7.62个百分点。
资产管理的核心前提是拥有稳定创造现金流的优质底层资产。吾悦广场正是这样的资产基底。商业持续性经营收入与利息支出之比达到3.94倍，为财务安全提供坚实保障。在此基础上，新城控股围绕资产运营、融资创新、轻资产输出三个维度构建转型路径。
融资创新：打通存量资产盘活的金融通道
持有型商业地产长期面临流动性不足、退出渠道有限、资金沉淀较重的困境。传统抵押融资成本较高，难以有效支撑存量资产盘活。新城的破局之道在于多元金融工具创新。
境内融资渠道持续畅通。2025年，新城在银行间市场连续成功发行三笔中期票据，累计发行规模36.5亿元。三笔中票均获得中债增全额担保，主体与债项评级均为双AAA。票面利率从2.68%到4%不等，融资成本保持在较低水平。12月发行的17.5亿元五年期中期票据，票面利率4%，认购倍数表现优异。
融资结构优化成效显著。截至2025年末，平均融资成本降至5.44%，同比下降0.48个百分点；融资余额509.74亿元，同比压降26.76亿元；合联营权益有息负债降至23.85亿元。债务管理层面，新城始终坚守公开市场信用底线，2025年如期足额偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持零违约记录。
资产证券化实现标志性突破。2025年11月，新城控股成功发行国金资管-吾悦广场机构间REITs。以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套债权部分4.1亿元。该产品创下全国首单消费类机构间REITs、全国首单A股上市民营企业发行的机构间REITs两项行业纪录。通过扩募设计与REITs对接预留，形成渐进式退出路径，为行业提供了可复制的样本。
境外融资同步恢复。2025年，新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外融资的民营房企。子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据。2026年，新城环球再次发行3.55亿美元优先担保票据，境外融资渠道保持稳定。
轻资产转型：管理能力标准化输出的新边界
资产管理的核心方向，是从自有资产运营转向管理能力输出，以轻资产模式突破规模约束。2022年成立的新城建管，正是这一战略的关键落子。
新城建管定位为全业态综合管理服务商，依托新城控股多年积累的商业运营体系、品牌资源、商户资源与标准化管理流程，对外提供开发管理、商业运营、资产管理等一体化服务。业务范畴从一次性交付延伸至长期的资产运营，构建"365全周期服务体系"，力求为委托方提供更具持续性、全方位的专业服务。
规模增长呈现加速态势。2025年全年新增签约面积1061万平方米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》中位列行业第八。截至2025年末，累计管理项目155个，累计管理总建筑面积超2600万平方米，业务覆盖住宅、商业、大型城市综合体等多种业态，全国化布局初步成型。
轻资产模式在为合作方提升资产收益、控制风险的同时，也为新城带来稳定的管理收入，进一步优化盈利结构。随着存量资产规模持续扩大，金融机构、地方平台及资产持有方对专业商管与资管机构的需求日益凸显，新城控股向轻资产与管理输出转型，契合行业存量时代发展趋势。
方法提炼：从开发商到资产管理者的转型路径
新城控股的实践，为民营房企适应新发展模式提供了可参考的路径：资产筑基、商业运营稳健为资产盘活提供支撑；融资破局、多元金融工具创新打通盘活通道；轻资产转型、管理能力标准化输出拓展新边界。三者形成"投、融、建、管、退"全周期资产管理闭环。
展望未来，存量运营、金融创新与轻资产发展仍是行业主线。新城控股将以现金流为核心，深耕商管运营，推动资产证券化，扩大轻资产布局，完善全周期资产管理体系。这一转型路径虽非坦途，但务实可行，值得持续关注与深入研究。
